这15个城市，炒房客跑步离场了，炒房客快撑不住了

很难想象，北京的二手房挂牌量都超10万套了。

印象中，今年主流媒体关于各城市楼市的报道中，北京、上海大概是最坚挺的两个城市，二手房成交量虽然也不比往年，但总体还算可以。

所以，在看到北京二手房挂牌量超10万套的时候，想到的一个词，是反驳语境中的“该不至于吧”。

披露该数据的是北京商报：

虽然各机构官方对这一数据都三缄其口，但“台前展示量破10万、整体13万左右”已成为市场公开的秘密。

这句话不光曝光了北京的真实二手房挂牌量，还透露了一个非常重要的信息，当下的平台机构隐藏了数据。

的确，以武汉来说，上半年还能在链家网上查询到它的挂牌量，现在查不到。所以，关于武汉二手房的挂牌量，仍留在6月份的20.18万套。

回到北京身上，今年三月份本号梳理过各中心城市的二手房挂牌量，当时北京是8.48万套，7个月时间北京增加了5万多套。

对此，北京的中介解释是：“‘卖一买一置业免税’新政落地后，不少‘满二唯一’‘满三唯一’的房主都被刺激出来。

这一点，肯定是背后的原因之一，不可否认，但更大的原因还是炒房客们按捺不住，开始挂牌抛售，落袋为安。

因为，不光北京的二手房挂牌量在激增，大多数热点城市的二手房挂牌量都是如此。

0215个城市二手房挂牌量超10万套

3月份梳理数据的时候，二手房挂牌量超10万套的城市有11个：杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、南京、西安、广州、哈尔滨。

当下二手房挂牌量超10万套的城市有15个：杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、大连、合肥、北京、佛山、青岛。

两次对比，新增加了北京、青岛、大连、合肥、佛山。哈尔滨退出。

▲制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

其中重庆、武汉都在20万套以上，杭州逼近20万套。杭州方面，数据很多，有的说早就超20万套了，在此我还是引用了透明网的数据，逼近20万套。成都也朝着20万套迈进。

增量方面，青岛、重庆、武汉过去半年多增量最猛，都在8万套以上。苏州、北京、成都、西安、杭州、广州、佛山、天津都是几万套的增量。

挂牌量激增背后，有当下二手房交易手续简便、降税等缘故，比如北京的卖一买一置业免税，比如十多个城市推出的“带押过户”等。

但根本原因还是放松限售之后引发的投资客们挂牌离场。因为，当下的预期让他们必须做出选择，一部分寻求落袋为安，一部分只能割肉离场。

对于房地产投资而言，对楼市行情是非常挑剔的。因为房屋持有过程中需要承担利息，交易过程中需要承担各种税费，此外还有折旧成本。

在之前的文章中，我已经粗略计算过炒房客持有的成本，存量贷款利率始终没有下降，很多人贷款的银行利率是5.5%左右，契税是1.5%，还有个税、增值税以及折旧率，炒房客平均一年的持有成本率在8%左右。

也即当一个城市的房价一年涨幅没有达到8%左右，那炒房客必然亏损。

然而，环顾当下，上涨已经是梦，相反有90%的城市房价在调整当中。

国家统计局10月24日披露的9月份70个大中城市房价数据显示：

第一，70个城市中，新房环比向下调整的城市有54个，而8月份为50个，7月为40个。同比下调城市50个。

第二，70个城市中，二手房环比向下调整的城市有61个，8月为56个，7月为51个。

同时，二手房同比下跌城市63个，占70个城市的90%。统计局采取的是抽样调查法，其调查的70个城市反映的是全国整体现状。也即，透过这种抽样调查法反馈的是，当下市场中有9成左右的城市房价在调整。

如果放在以往的调整周期中，很多人可能还会硬扛一下，风雨之后就是彩虹。

然而，当下整个市场仍在一片肃杀当中，购买力迟迟无法恢复，经济不确定性增加，最关键的是，我们不知道疫情何时结束，这是最大的不确定性。

在这种不确定性如空气般充斥在我们周围的时候，此前的投资客有点慌。

在上一轮牛市中入场的投资客，已经赚到了，但去年年中市场转向之后，让他们回吐了一部分出来，如果再不落袋为安，之前赚得的利润，可能会全都吐出来。

而在2020下半年至2021上半年入场的这波人，是高位接盘者，他们一入场便开始亏损。无法预知的未来，让他们不得不割肉离场。

看看现在各城市二手房降价出售的数量，就一目了然。

03捡漏的时机？

当下是捡漏的好时机吗？

还是那句话，无法预测。但对于当下因为孩子上学、结婚等急于购房的人来说，如果对自己的工作和收入还比较乐观，那的确是捡漏的时机。

因为必须要买，就不必过分在于得失。而考虑到当下的交付环境加上当下降价的市场，二手房是比较妥当的选择。

毕竟新房买来，还得等着交付时间，而且还不知道能不能交付，二手房是更好的选择。今年市场中二手房整体成交量比新房好，原因就在于此。

至于有需求，但不是特别着急的人，耐心等着吧。

我们不知道现在是不是市场底，因为不确定性太大了，没法预测，但就目前的宏观环境来看，短期内仍看不到复苏的迹象。

还是等局势明朗一些再说。

退一步讲，假如当下就是市场底，也不必为踏空而苦恼。

当下的供应市场大于需求市场，且城市化进入了后半程，且人口已经开始转向，在这种背景下，即便筑底，反弹也只是温和回暖，不会有暴力拉升的局面。